Scoring bancario: ¿Qué miran exactamente los bancos antes de aprobar su hipoteca?

Cuando un cliente se sentaba frente a mí para pedir una hipoteca, su carpeta contaba una historia. Mi trabajo, y el de cualquier analista de riesgos, no es simplemente marcar casillas en un formulario. Es leer esa historia y decidir si el protagonista —usted— es un personaje fiable. Muchos solicitantes llegan aterrados, armados con consejos genéricos que han leído en internet: «consigue un contrato indefinido», «no tengas deudas». Si bien son puntos de partida, la realidad del scoring bancario es mucho más profunda y, a veces, contraintuitiva.

El sistema no es un simple robot que suma y resta. Es un motor de inferencia diseñado para predecir su comportamiento futuro basándose en su pasado. Por eso, el «cómo» ha llegado a su situación financiera actual es a menudo más importante que el «qué» posee. Una nómina alta con un historial laboral inestable puede ser peor que un sueldo modesto con una trayectoria impecable. Una cuenta de ahorros con 50.000 € que aparecieron de la noche a la mañana genera más preguntas que una con 30.000 € construidos con disciplina mes a mes. Esta es la psicología del riesgo, el verdadero juego que se desarrolla tras el mostrador.

Mi objetivo con esta guía es desvelar esa lógica interna. No le daré una lista de requisitos que ya conoce, sino que le explicaré por qué cada documento que entrega es una página de su biografía financiera y qué busca realmente el analista en ella. Entender cómo piensan le dará la ventaja decisiva para preparar un expediente que no solo cumpla, sino que convenza. Porque una hipoteca no se «pide», se «gana» demostrando ser una inversión segura para el banco.

A lo largo de este artículo, desglosaremos los puntos críticos que conforman su scoring, desde la antigüedad real que se exige hasta el impacto oculto de una tarjeta que ni siquiera usa. Prepárese para ver su perfil financiero con los ojos de quien tiene el poder de decir «aprobado».

Indefinido reciente o funcionario: ¿Cuánta antigüedad mínima exige el banco para fiarse de su nómina?

El contrato indefinido es el Grial para muchos solicitantes, pero déjeme contarle un secreto: un papel firmado ayer no vale nada. Lo que buscamos no es el tipo de contrato, sino la prueba de estabilidad. Un contrato indefinido con un mes de antigüedad significa que aún está en período de prueba. Para el banco, usted es una incógnita. Su empleador puede despedirle con un coste mínimo y su principal fuente de ingresos se desvanecería. Por eso, la antigüedad en la empresa es el primer filtro real.

Desde mi experiencia, el período de prueba superado es el requisito mínimo no negociable. A partir de ahí, la exigencia aumenta. Aunque hay flexibilidad, la mayoría de las entidades se sienten cómodas cuando ven una continuidad. De hecho, los expertos confirman que se requiere una antigüedad mínima de entre 6 y 12 meses para contratos indefinidos. ¿Por qué? Porque demuestra que su rol en la empresa está consolidado y que su capacidad de generar ingresos es predecible. Es la primera pieza de su narrativa financiera de fiabilidad.

Para los funcionarios, la lógica es similar. Un nombramiento reciente es excelente, pero el analista prefiere esperar unos meses para ver sus primeras nóminas y confirmar que todo está en orden. En el caso de los autónomos, la vara de medir es aún más alta: necesitará demostrar al menos dos años de actividad con beneficios estables y crecientes. No basta con ganar dinero; debe demostrar que sabe gestionar un negocio y que sus ingresos no son flor de un día. La clave es siempre la misma: demostrar que su capacidad de pago es sostenible a largo plazo.

Préstamos y tarjetas revolving: ¿Por qué cancelar esa tarjeta que no usa puede salvar su hipoteca?

Muchos clientes se centran en las deudas que pagan cada mes, como un préstamo personal o la financiación del coche, e ignoran un peligro silencioso que mina su scoring: la deuda latente. Me refiero a esas tarjetas de crédito con un límite de 3.000 € que guarda en un cajón «por si acaso» o esa línea de crédito preconcedida que nunca ha tocado. Para usted, es un recurso sin coste. Para el analista de riesgos, es una bomba de relojería.

El banco no evalúa solo su deuda actual, sino su capacidad de endeudamiento máxima. Cada euro de crédito disponible, usado o no, se computa en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Si tiene varias tarjetas con límites altos, el banco asume que podría usarlas de un día para otro, disparando su ratio de endeudamiento y poniendo en jaque su capacidad para pagar la hipoteca. Cancelar esas tarjetas que no utiliza es una de las acciones más inteligentes y sencillas que puede hacer antes de solicitar un préstamo. Reduce su riesgo potencial a ojos del banco sin costarle un céntimo.

El caso más peligroso es el de las tarjetas revolving. Estas tarjetas, a menudo con intereses usurarios, son una bandera roja gigante. Incluso si su saldo es cero, el mero hecho de tener contratado un producto de este tipo activa todas las alarmas. Un contrato revolving se considera un riesgo potencial extremo, ya que su mecanismo puede crear una espiral de deuda muy rápidamente, afectando negativamente su evaluación crediticia.

Como puede ver, el análisis va más allá del saldo actual. El banco está evaluando su exposición al riesgo. Antes de pedir una hipoteca, haga una limpieza exhaustiva de su cartera de productos financieros. Cancele todo lo que no sea estrictamente necesario. Menos es más, porque menos significa menos riesgo.

Extractos bancarios: ¿Por qué el banco revisa si ha ahorrado mes a mes o si el dinero apareció de golpe?

Aquí es donde la narrativa financiera se vuelve más importante que nunca. Cuando revisaba los extractos bancarios de un solicitante, no buscaba únicamente el saldo final. Buscaba el patrón, la historia detrás de las cifras. Un cliente podía presentar un saldo de 60.000 €, pero si 50.000 € habían llegado por transferencia dos semanas antes, mi primera pregunta no era «qué bien», sino «¿de dónde sale este dinero?».

Una inyección de capital repentina es una incógnita. ¿Es un préstamo de un familiar que tendrá que devolver? ¿Es dinero negro? ¿Es el resultado de una venta de última hora? Genera incertidumbre, y la incertidumbre es el enemigo del analista de riesgos. En cambio, un extracto que muestra un ingreso de 2.000 € y un ahorro sistemático de 400 € cada mes, durante años, cuenta una historia de disciplina, planificación y fiabilidad. Esa es la persona a la que el banco quiere prestar dinero. Demuestra un hábito, un carácter. De hecho, un análisis de Gibobs revela que el 49% del peso en la aprobación depende de la capacidad y consistencia del ahorro, por encima de otros factores.

Por supuesto, recibir una donación, una herencia o el dinero de la venta de una propiedad es perfectamente legítimo. Pero debe estar preparado para documentarlo de forma impecable. No basta con una explicación verbal; necesitará presentar escrituras, contratos y justificantes fiscales que tracen el origen del dinero de manera irrefutable. La transparencia aquí es su mejor aliada.

El error de tener un recibo devuelto el mes antes de pedir la hipoteca que arruina su scoring

Este es uno de los errores más comunes y dolorosos que he visto. Un cliente con un perfil casi perfecto —buena nómina, ahorros, estabilidad— ve su solicitud denegada por un simple recibo de 30 € devuelto el mes anterior. «¿Cómo es posible?», me preguntaban frustrados. La respuesta está en la jerarquía de impagos. Para un analista, no todos los impagos son iguales, pero cualquier impago reciente es una señal de alarma crítica.

Un recibo devuelto, sea cual sea, indica dos posibles problemas: o bien no tiene liquidez suficiente para afrontar sus gastos (un problema de solvencia), o bien es desorganizado (un problema de fiabilidad). Ambas cosas son veneno para su scoring. El momento en que ocurre es crucial: un impago hace dos años puede ser una anécdota; un impago el mes pasado es una noticia de última hora que sugiere que no está en su mejor momento financiero para asumir una deuda de cientos de miles de euros.

La gravedad del impago depende enormemente del tipo de recibo. Devolver la cuota de otro préstamo o de una tarjeta de crédito es lo peor que puede hacer. Es una señal directa de que ya está teniendo problemas para gestionar su deuda actual. En cambio, devolver el recibo del gimnasio o de una plataforma de streaming es menos grave, pero sigue dejando una mancha. El analista piensa: «Si no puede gestionar un pago de 20 €, ¿cómo gestionará uno de 800 €?».

Para entender mejor cómo el banco categoriza estos incidentes, observe la siguiente tabla, que refleja la severidad con la que se tratan los distintos tipos de devoluciones. Como muestra un análisis del sector sobre el scoring, el impacto y el tiempo que una mancha permanece en su expediente varían drásticamente.

Avalista con cargas: ¿Sirve de algo el aval de sus padres si ellos ya pagan otra hipoteca?

Presentar un avalista, habitualmente los padres, se percibe a menudo como la solución mágica para un perfil que no acaba de cumplir los requisitos. Sin embargo, he tenido que dar muchas malas noticias al respecto: un avalista no es un cheque en blanco. Un mal avalista no solo no suma, sino que puede restar. El banco analizará al avalista con la misma lupa que a usted, o incluso con más exigencia.

El error más común es pensar que la solvencia de los padres es infinita. Si sus padres todavía están pagando su propia hipoteca, tienen otros préstamos o un nivel de endeudamiento elevado, su capacidad para avalar es prácticamente nula. ¿Por qué? Porque si usted falla, el banco espera que el avalista pueda asumir su cuota hipotecaria además de todos sus gastos actuales. Si el avalista ya está al límite, no sirve como red de seguridad. Es como intentar salvar a alguien que se ahoga lanzándole a otra persona que tampoco sabe nadar.

Los expertos señalan que el ratio de endeudamiento del avalista no debe superar el 35-40% de sus ingresos, incluyendo la hipotética cuota que tendría que asumir si usted impagara. Además, la edad es un factor determinante. Un avalista cercano a la jubilación o ya jubilado representa un riesgo mayor, ya que sus ingresos futuros previsiblemente disminuirán.

Un buen avalista es alguien con un patrimonio inmobiliario libre de cargas, sin deudas significativas y con ingresos estables y elevados. Es una figura que aporta una solidez financiera incuestionable a la operación. Cualquier otra cosa es, desde la perspectiva del riesgo, simplemente ruido. Antes de proponer un avalista, analice su situación financiera de forma honesta y objetiva para no llevarse sorpresas desagradables.

El error en su historial laboral reciente que baja su scoring bancario automáticamente

Volvemos a la estabilidad, pero esta vez desde el ángulo del error. Hay un documento que todo solicitante debe aportar y que los analistas miramos con especial atención: el informe de vida laboral. Y hay un patrón que enciende las alarmas de inmediato: los períodos de inactividad o los cambios frecuentes de empleo, incluso si siempre ha tenido contrato.

Un historial con «agujeros» —meses o años sin cotizar— o con múltiples empleos de corta duración en los últimos años rompe la narrativa de estabilidad. Cada cambio de trabajo, aunque sea para mejorar, introduce un nuevo período de prueba y, por tanto, un período de incertidumbre. El analista se pregunta: ¿Por qué no logra asentarse en una empresa? ¿Es un perfil inestable? ¿Hay algo que no me está contando? Aunque haya encadenado contratos indefinidos, si ha estado en tres empresas en los últimos dos años, su perfil es de mayor riesgo que el de alguien que lleva cinco años en la misma compañía, incluso con un sueldo inferior.

Como señalan desde la asesoría hipotecaria GoHipoteca, «Lo mínimo van a ser seis meses de antigüedad, pero es importante que se tenga un trabajo como mínimo indefinido». Esta frase resume la dualidad: se necesita el tipo de contrato correcto, pero también el tiempo que demuestre que ese contrato es sólido. Los bancos detectan estos patrones de intermitencia de inmediato y penalizan el scoring porque la predictibilidad de sus ingresos a largo plazo se ve comprometida. Si ha tenido un historial laboral «movido», prepárese para dar explicaciones muy convincentes y, si es posible, espere a acumular al menos uno o dos años en su puesto actual antes de solicitar la hipoteca para «limpiar» su historial reciente.

Ratio de cobertura de deuda: ¿Cuánto debe superar el alquiler a la hipoteca para estar seguro?

Este punto es específico para quienes compran una vivienda como inversión para alquilar. Aquí, el análisis del banco cambia ligeramente. Ya no solo evalúa su capacidad de pago a través de su nómina, sino la viabilidad del propio proyecto de inversión. La pregunta clave es: ¿el alquiler generado será suficiente para cubrir la cuota de la hipoteca y dejar un margen de seguridad?

Este margen es lo que llamamos el ratio de cobertura de deuda. No basta con que el alquiler iguale la cuota. El banco sabe que existirán períodos en los que el piso esté vacío, que habrá gastos de mantenimiento, impuestos o impagos del inquilino. Por ello, exige que el ingreso por alquiler supere la cuota de la hipoteca en un porcentaje determinado. Este ratio es el colchón de seguridad que garantiza que la inversión es sostenible incluso en escenarios desfavorables.

El ratio exigido varía según el perfil del inversor y el riesgo que el banco percibe en la operación. Un inversor primerizo necesitará demostrar un ratio más alto que un inversor experimentado con varias propiedades que ya le generan rentas. La siguiente tabla muestra una aproximación de los ratios que suelen manejarse en el sector, demostrando que a mayor experiencia, el banco está dispuesto a asumir un margen más ajustado.

En resumen, si la cuota de su hipoteca de inversión es de 500 €, un banco conservador esperará que el alquiler que pueda obtener sea de al menos 750 € (1,5 veces la cuota). Demostrar esto con un estudio de mercado realista es fundamental para obtener la financiación.

Ratio de endeudamiento: ¿Hasta cuánto dinero me va a prestar el banco con mi nómina actual?

Llegamos a la pregunta del millón, la que todo el mundo quiere responder: ¿cuánto me van a prestar? La respuesta técnica se encuentra en el ratio de endeudamiento. Esta es la regla de oro del sector bancario, una norma que, aunque con matices, es la columna vertebral de cualquier análisis de riesgo. La norma general, recomendada por el Banco de España, es que la suma de todas sus cuotas mensuales (incluida la futura hipoteca) no debe superar el 30-35% de sus ingresos netos mensuales.

¿Por qué esa cifra y no un 50%? Porque el banco no solo piensa en si puede pagar la cuota hoy, sino en si podrá seguir pagándola si sus circunstancias cambian. Ese 65-70% restante de sus ingresos es su colchón para vivir, para afrontar imprevistos, para soportar una subida de tipos de interés o una derrama en la comunidad. Es el margen de seguridad del banco, pero también el suyo. Superar ese umbral es entrar en una zona de estrés financiero que ninguna entidad responsable quiere promover. Los datos actualizados del sector confirman que la horquilla se mantiene entre un 30-35% para perfiles estándar, pudiendo llegar al 40% para perfiles de alta solvencia como funcionarios con plaza fija.

Ahora bien, ¿qué ingresos computan? Aquí hay otro campo de batalla. La nómina es la base, pero si tiene ingresos extra, debe poder demostrarlos de forma recurrente. No sirve un bonus puntual. Los bancos suelen aceptar bonus o variables si se han cobrado y declarado en las últimas 2 o 3 declaraciones de la renta. Las comisiones por ventas también pueden sumarse si se demuestra que son recurrentes durante al menos 12 meses. La clave, una vez más, es la demostración y la recurrencia. Un ingreso que no se puede probar o que es esporádico, simplemente no existe a ojos del analista.

Ahora que conoce la lógica interna del scoring, el siguiente paso es aplicar este conocimiento. Realice una auditoría honesta de su perfil, póngase en la piel del analista y prepare su «historia financiera» para que no tenga fisuras. Fortalecer su expediente antes de presentarlo al banco es la inversión más rentable que puede hacer en el camino hacia su nuevo hogar.