Polos logísticos emergentes en España: la guía para invertir más allá de Madrid y Barcelona

Para fondos de inversión y promotores, el mapa logístico español ha sido durante años un tablero de dos colores: Madrid y Barcelona. El Corredor del Henares e Illescas han concentrado el capital por su demanda insaciable, su infraestructura robusta y la seguridad que ofrecen al inversor. Sin embargo, este éxito ha traído consigo una consecuencia inevitable: la compresión de las rentabilidades y una competencia feroz por un suelo cada vez más escaso y caro. La pregunta que resuena en todos los comités de inversión ya no es si hay que salir de la primera corona, sino cómo y hacia dónde.

La respuesta común apunta a los sospechosos habituales: el eje Mediterráneo, con Valencia a la cabeza, o el pujante nodo de Zaragoza. Si bien son opciones lógicas, limitarse a seguir el flujo de capital es una estrategia reactiva, no proactiva. La verdadera oportunidad no está en identificar el siguiente punto caliente en el mapa, sino en comprender la dinámica subyacente de cada mercado emergente. El análisis debe trascender la simple comparativa de yields y metros cuadrados contratados.

Este artículo adopta una perspectiva de geógrafo económico para deconstruir el tablero logístico actual. No nos limitaremos a listar ubicaciones, sino que proporcionaremos un marco estratégico para evaluar el binomio rentabilidad-riesgo. Analizaremos por qué el «timing» de entrada y la «tipología» del activo son más determinantes que la propia ubicación. Desde la trampa de los suelos pre-finalistas hasta las oportunidades en la reconversión de polígonos obsoletos, el objetivo es equipar al inversor con las herramientas para tomar decisiones estratégicas que generen alfa, en lugar de simplemente seguir la tendencia del mercado.

Este análisis detallado le guiará a través de los factores clave que definen las oportunidades y los riesgos en los nuevos centros neurálgicos de la logística en España. A continuación, el sumario desglosa los ejes estratégicos que abordaremos.

Por qué el Corredor Mediterráneo está disparando el valor del suelo en Valencia y Alicante

La revalorización del suelo logístico en el arco mediterráneo no es una simple consecuencia de la saturación de los mercados centrales, sino el resultado directo de una masiva inversión en infraestructuras que está reconfigurando los flujos de mercancías en el sur de Europa. El principal catalizador es el Corredor Mediterráneo, un proyecto que trasciende el mero trazado ferroviario para convertirse en un eje de competitividad económica. Con una inversión en obras que alcanzó los 1.280 millones de euros en 2024, un 33% más que el año anterior, el impacto en la conectividad es tangible y directo.

El valor no se crea por el anuncio, sino por la ejecución. Proyectos como la electrificación y la implantación del ancho estándar en el tramo La Encina-Alicante son un ejemplo paradigmático. Esta actuación concreta, con una inversión de 154 millones de euros, no solo moderniza una línea, sino que reduce los tiempos de transporte de mercancías en un 40%. El resultado, según análisis locales, es un incremento del 25% en el valor del suelo logístico en las áreas de influencia directa. Para un promotor, la clave es anticiparse a estas mejoras, posicionándose en suelos cuya accesibilidad se verá transformada en el corto y medio plazo.

Invertir en esta zona exige, por tanto, un análisis que vaya más allá de la proximidad a la costa. La estrategia ganadora consiste en mapear los nodos de la futura red intermodal y evaluar su impacto real en la cadena de suministro. La proximidad a las nuevas terminales intermodales y la conexión directa con los puertos de Valencia y Alicante son los dos factores que determinarán los activos prime del mañana. Ignorar la planificación de infraestructuras es invertir a ciegas; analizarla es la base del arbitraje geográfico.

Zaragoza y PLAZA: ¿Cómo se ha convertido en el nodo logístico más importante del sur de Europa?

La consolidación de Zaragoza como un hub logístico de primer orden europeo no es casualidad, sino el resultado de una estrategia a largo plazo basada en una ventaja geográfica y una infraestructura intermodal sin parangón. Situada en el epicentro de un hexágono que conecta Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Toulouse y Burdeos, la capital aragonesa es el punto de distribución natural de la península. Esta posición se ha visto exponenciada por la Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA), cuyo diseño y capacidad la distinguen de otros polos.

El mercado responde a esta superioridad con cifras récord. Según datos de CBRE, el mercado logístico en Zaragoza registró 210.000 m² contratados en 2024, un 46% más que el año anterior, con PLAZA como principal foco de atracción. Este dinamismo se explica por una capacidad que supera a sus competidores directos. La clave no es solo la superficie, sino la eficiencia operativa que ofrece su terminal ferroviaria.

La siguiente tabla comparativa ilustra por qué PLAZA es un imán para grandes operadores como Inditex o Amazon, que necesitan gestionar flujos masivos de mercancías con alta eficiencia.

La diferencia fundamental radica en la longitud de sus vías (750 metros), que permite operar trenes completos sin necesidad de fragmentarlos, optimizando costes y tiempos. Para un inversor, esto significa que la demanda en PLAZA no es especulativa, sino que responde a una ventaja competitiva estructural. Apostar por Zaragoza es invertir en eficiencia intermodal a gran escala.

Yield del 4% en Madrid vs 7% en Sevilla: ¿Compensa el riesgo de desocupación?

El dilema para cualquier fondo de inversión es claro: ¿perseguir la seguridad de los mercados prime con rentabilidades menguantes o aventurarse en mercados secundarios en busca de un yield más atractivo? La compresión de las rentabilidades en los principales focos es un hecho. A nivel nacional, la rentabilidad prime del sector logístico se comprimió hasta el 5,20%, con Madrid y Barcelona por debajo del 4%. En contraste, mercados como Sevilla ofrecen yields que pueden alcanzar el 7%, un diferencial que no puede ser ignorado.

Sin embargo, un mayor yield siempre implica un mayor riesgo percibido, principalmente el de desocupación. La clave no es evitar el riesgo, sino gestionarlo. El error común es evaluar la demanda de un mercado secundario de forma genérica. La estrategia ganadora, como demuestra el caso de Sevilla, es la especialización del activo. La capital andaluza ha duplicado su contratación logística, alcanzando 115.000 m² en el primer semestre de 2025, gracias a su enfoque en naves refrigeradas para el potente sector agroalimentario de la región.

Esta especialización ha reducido el riesgo de desocupación en activos de frío al 3%, una cifra muy inferior al 8% de las naves estándar en el mismo mercado. Esto demuestra un principio fundamental: en un mercado secundario, el riesgo no depende de la ubicación en sí, sino de la adecuación del activo a la demanda específica del tejido industrial local. Un yield del 7% en Sevilla no es arriesgado si se invierte en una nave refrigerada con un contrato a largo plazo con una empresa hortofrutícola. Es, en cambio, una apuesta peligrosa si se trata de una nave genérica sin un inquilino pre-identificado.

La trampa de los suelos «pre-finalistas» que pueden tardar 10 años en desarrollarse

Una de las mayores fuentes de riesgo y frustración para los promotores en España es la adquisición de suelo clasificado como «urbanizable» o «pre-finalista». Atraídos por un precio aparentemente bajo en comparación con el suelo finalista, muchos inversores subestiman la complejidad, el coste y, sobre todo, los plazos de la gestión urbanística. Un suelo que parece una oportunidad a 3 años vista puede fácilmente convertirse en un capital inmovilizado durante una década, aniquilando cualquier rentabilidad esperada.

La «trampa» reside en la maraña de trámites administrativos y autorizaciones sectoriales que deben superarse. No basta con que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) contemple el uso logístico. Es necesario que los planes de desarrollo (Planes Parciales, Proyectos de Urbanización) estén no solo redactados, sino aprobados definitivamente. Además, son cruciales los informes sectoriales favorables de organismos de carreteras, confederaciones hidrográficas y medio ambiente, cada uno con sus propios plazos y requisitos. Un informe desfavorable puede paralizar un proyecto durante años.

Por tanto, la adquisición de este tipo de suelo debe ser tratada no como una inversión inmobiliaria, sino como una promoción de alto riesgo. Requiere una due diligence urbanística exhaustiva, que no se limite a consultar el certificado del ayuntamiento. Es imprescindible contar con un equipo técnico y legal que pueda auditar el estado real de cada expediente y anticipar posibles obstáculos. La diferencia entre el éxito y el fracaso está en conocer en profundidad la situación administrativa del suelo antes de la compra.

Cuándo apostar por micro-naves dentro de la M-30 o la B-20 para reparto rápido

Mientras la logística a gran escala busca eficiencia en las coronas exteriores, una nueva demanda, impulsada por el Quick Commerce y la necesidad de entregas ultra-rápidas, está creando un nicho de alto valor en el corazón de las ciudades. La apuesta por micro-hubs urbanos dentro de anillos como la M-30 de Madrid o la B-20 de Barcelona es una estrategia de última milla que responde a la necesidad de estar lo más cerca posible del consumidor final.

Esta estrategia no se basa en la compra de suelo, prácticamente inexistente y a precios prohibitivos, sino en la reconversión de activos obsoletos. Locales comerciales vacíos, talleres mecánicos antiguos o pequeños almacenes en desuso se están transformando en centros de distribución capilar. El caso de Barcelona es ilustrativo: en el último trimestre de 2024, se transformaron 340.000 m² de espacios de este tipo en micro-hubs, demostrando la viabilidad del modelo. El éxito de esta apuesta depende de dos factores: la densidad de población del área de servicio y la accesibilidad para vehículos de reparto ligeros, a menudo eléctricos.

Las rentabilidades de estos activos son notablemente altas. En zonas céntricas de Barcelona, las rentas prime para estos espacios pueden alcanzar los 9€/m²/mes, un 6% más que el año anterior. Para el inversor, la oportunidad reside en identificar activos con potencial de reconversión en barrios con alta demanda de e-commerce. La inversión es menor que en una gran plataforma logística, pero el retorno por metro cuadrado es significativamente superior. Se trata de una apuesta por la logística de precisión, donde la ubicación se mide en minutos de reparto, no en kilómetros a la autopista.

Por qué faltan 2 millones de m² logísticos en el centro de la península

La narrativa de la saturación del mercado logístico en el centro peninsular puede ser engañosa. Si bien los precios del suelo han alcanzado máximos históricos, la realidad es que existe un déficit estructural de producto de calidad. La demanda, impulsada por un e-commerce que no deja de crecer, sigue superando a la oferta de naves modernas y eficientes. A nivel nacional, la contratación logística marcó un primer trimestre récord en 2025 con 710.000 m², un 34% más que el año anterior, lo que evidencia un apetito que el mercado apenas puede satisfacer.

El problema de la escasez no se debe únicamente a la falta de suelo disponible, sino a un fenómeno de «canibalización de la demanda» por parte de otro sector con una enorme necesidad de espacio y energía: los centros de datos (data centers). Estos proyectos compiten por las mismas parcelas estratégicas que la logística: grandes superficies, con buena conectividad y, sobre todo, con acceso a potentes acometidas eléctricas. La diferencia es que los operadores de data centers pueden permitirse pagar precios por el suelo que a menudo están fuera del alcance de los promotores logísticos.

Este fenómeno ha sido especialmente visible en el Corredor del Henares, donde la competencia con proyectos de data centers ha llegado a inflar los precios del suelo hasta un 40% en ciertas zonas. Este sobrecoste desplaza de facto a nuevos proyectos logísticos, obligándolos a buscar ubicaciones en la segunda o tercera corona, incluso cuando su operativa ideal estaría más cerca de Madrid. Por tanto, la falta de metros cuadrados no es solo un problema de oferta, sino el resultado de una competencia por un recurso limitado (el suelo industrial bien ubicado y con capacidad energética) con un sector de aún mayor valor añadido.

Cuándo un polígono industrial antiguo se convierte en una oportunidad de desarrollo urbanístico

En la búsqueda de suelo, los inversores a menudo se centran en los grandes desarrollos en la periferia, ignorando el potencial latente en los polígonos industriales más antiguos y, en ocasiones, semi-obsoletos. Estas áreas, desarrolladas en los años 60 y 70, a menudo gozan de una ubicación estratégica que hoy sería imposible de replicar, ya que han sido absorbidas por el crecimiento de las ciudades. Su transformación no es una cuestión de «si», sino de «cuándo».

Un polígono antiguo se convierte en una oportunidad de oro cuando varios indicadores convergen. El más importante es un cambio en la planificación urbanística. La redacción de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es a menudo la señal de que el ayuntamiento busca recalificar esos suelos industriales a usos de mayor valor, como el residencial, el terciario o la logística de última milla. La clave para el inversor es anticiparse a esta recalificación, adquiriendo activos a precio de industrial obsoleto antes de que el mercado descuente el nuevo uso.

Otros factores actúan como catalizadores. La llegada de proyectos de transporte público (una nueva línea de metro o cercanías), el incremento sostenido del precio de la vivienda en los barrios colindantes o el cierre de las últimas industrias pesadas del polígono son señales inequívocas de que la transformación es inminente. El inversor con visión no ve una nave vieja, sino una parcela con una edificabilidad residencial o terciaria futura. Se trata de una estrategia a medio-largo plazo que requiere paciencia y un seguimiento constante de la planificación municipal, pero cuya rentabilidad puede superar con creces la de una promoción logística convencional.

Inversión logística en España: ¿Cómo aprovechar el auge del e-commerce sin ser un fondo buitre?

El sector logístico español vive un momento dulce, con fundamentales sólidos que atraen capital internacional. Como señala Alberto Larrazábal, Director Nacional de Industrial & Logístico en CBRE, el potencial del país se apoya en un consumo y un crecimiento económico robustos. Sin embargo, para el inversor que no es un gran fondo institucional, la barrera de entrada a los activos prime parece insalvable, y la imagen del «fondo buitre» que especula con el suelo genera rechazo. Afortunadamente, existen vehículos de inversión que democratizan el acceso al sector de una manera más constructiva.

España sigue posicionándose como uno de los hubs logísticos con mayor potencial en Europa, gracias a unos sólidos fundamentos de consumo y crecimiento económico

– Alberto Larrazábal, Director Nacional de Industrial & Logístico en CBRE

Las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) especializadas en logística son una de las herramientas más eficaces. Estos vehículos permiten a inversores particulares y family offices participar en una cartera diversificada de activos logísticos de alta calidad, gestionada por profesionales. En lugar de adquirir una única nave, el inversor compra acciones de una sociedad que posee decenas de ellas, diluyendo el riesgo y accediendo a contratos con inquilinos de primer nivel (operadores logísticos, gigantes del retail, etc.).

Este modelo ha demostrado ser un catalizador del mercado. En 2024, las SOCIMIs captaron el 41% de las operaciones por debajo de los 20 millones de euros, ofreciendo tickets de entrada desde 50.000€ y rentabilidades anuales que oscilan entre el 4% y el 6%. Este enfoque no solo es más accesible, sino que también contribuye a profesionalizar el mercado, promoviendo la construcción y renovación de naves eficientes y sostenibles. Es la prueba de que se puede capitalizar el auge del e-commerce participando en la creación de valor a largo plazo, en lugar de en la especulación a corto plazo.

Para fondos y promotores, el análisis estratégico de estos polos emergentes es el primer paso. La siguiente fase consiste en realizar una due diligence específica para cada oportunidad, evaluando no solo el activo, sino su encaje en una cartera diversificada y resiliente. Evalúe ahora cómo estas tendencias impactan en su estrategia de inversión y qué mercados se alinean mejor con su perfil de riesgo y objetivos de rentabilidad.