Loan To Value (LTV): ¿Por qué aportar más del 20% de entrada mejora drásticamente su tipo de interés?

La decisión de comprar una vivienda viene acompañada de una pregunta fundamental que atormenta a muchos compradores con ahorros: ¿cuánto dinero debo aportar de entrada? La respuesta convencional, casi un mantra en el sector inmobiliario, es aportar al menos el 20% del valor de la propiedad, más un 10% adicional para cubrir los gastos e impuestos. Esta regla, si bien es una guía prudente, a menudo se interpreta como una barrera insalvable o una simple casilla que hay que marcar.

Pero esta visión es limitada. El Loan to Value (LTV), o la relación entre el préstamo y el valor de la vivienda, es mucho más que una métrica pasiva que se sufre. Para el comprador informado, es la principal palanca estratégica para negociar con la entidad financiera. No se trata solo de cumplir un requisito, sino de utilizar activamente su capital para optimizar el coste financiero total, modular el nivel de riesgo y, en última instancia, tomar el control del acuerdo hipotecario. Aportar más capital no es solo un sacrificio, es una declaración de intenciones que cambia por completo su posición en la mesa de negociación.

En este artículo, desde una perspectiva de broker hipotecario, vamos a desmontar el LTV para convertirlo en su mejor aliado. Veremos cómo una aportación mayor se traduce en ahorros concretos, pero también exploraremos escenarios contra-intuitivos donde solicitar más financiación puede ser una jugada inteligente. Analizaremos el impacto de factores clave como la tasación y los costes ocultos para que pueda tomar una decisión financiera verdaderamente estratégica.

Para navegar con claridad por estos conceptos, hemos estructurado este análisis en varias secciones clave. A continuación, encontrará un desglose de los temas que abordaremos para dominar el arte de la negociación hipotecaria a través del LTV.

LTV del 80% vs 60%: ¿Cuánto baja el diferencial del banco si financia menos capital?

La relación es directa e implacable: a menor riesgo para el banco, mejores condiciones para usted. Reducir el LTV no es solo una cuestión de pedir menos dinero; es una señal inequívoca de solvencia y compromiso que las entidades financieras recompensan generosamente. Mientras que el LTV medio en España se situaba en el 67,2% en 2024, moverse estratégicamente por debajo de este umbral abre la puerta a una negociación mucho más favorable. El estándar de facto es el 80%, pero cruzar la barrera del 70% y, sobre todo, del 60%, cambia las reglas del juego.

La diferencia no es trivial. Un LTV por debajo del 60% lo posiciona como un cliente de muy bajo riesgo. Esto se traduce en una reducción directa del diferencial aplicado sobre el Euríbor o en un tipo fijo más competitivo. Pasar de un tramo de LTV del 80% a uno del 60% puede significar una rebaja en el diferencial de entre 0,30 y 0,50 puntos porcentuales. En una hipoteca media, este pequeño porcentaje se convierte en decenas de miles de euros de ahorro en intereses a lo largo de la vida del préstamo.

Para visualizar este impacto, la siguiente tabla muestra los escalones de diferenciales típicos que los bancos suelen aplicar en función del LTV para una primera vivienda. Como se observa, la diferencia entre un perfil estándar y uno de bajo riesgo es sustancial.

Hipoteca 90% o 100%: ¿En qué casos excepcionales el banco cubre los gastos de compraventa?

Aunque la norma es la financiación al 80%, existen circunstancias excepcionales en las que los bancos están dispuestos a superar este umbral. Es crucial entender que estas no son ofertas estándar, sino productos diseñados para perfiles de cliente muy específicos o para dar salida a activos inmobiliarios propios. Según datos del Banco de España, aunque la cifra ha variado, históricamente un pequeño porcentaje de hipotecas supera este límite, como el 12% de las hipotecas concedidas entre 2012 y 2014 que tenían un LTV superior al 80%.

Hoy en día, las hipotecas al 90% o 100% se concentran principalmente en tres perfiles:

• Funcionarios y perfiles de alta solvencia: Profesionales con ingresos elevados, estables y un historial crediticio impecable pueden negociar un LTV superior gracias a su bajo riesgo de impago.
• Jóvenes con avalistas: Algunos programas específicos para jóvenes permiten un LTV más alto si cuentan con el respaldo de avalistas solventes (normalmente, los padres).
• Pisos de banco: Esta es la vía más común. Cuando el banco vende un inmueble de su propia cartera, su principal objetivo es eliminar ese activo de su balance. Para incentivar la compra, están dispuestos a ofrecer condiciones de financiación mucho más flexibles, incluyendo la cobertura del 100% del valor de tasación e incluso, en raras ocasiones, parte de los gastos de compraventa.

Sin embargo, optar por esta vía implica una diligencia debida extrema. Un «chollo» en la financiación puede ocultar problemas en el inmueble. Es fundamental no dejarse cegar por las condiciones hipotecarias y analizar la propiedad con lupa.

Valor de tasación: ¿Qué pasa con el LTV si el tasador valora el piso por debajo del precio acordado?

El valor de tasación es la pieza angular sobre la que pivota toda la operación hipotecaria. El banco siempre calculará el LTV sobre la cifra más baja entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Aquí es donde surgen dos escenarios radicalmente opuestos que todo comprador debe saber gestionar. El más temido es cuando la tasación es inferior al precio pactado. Si acuerda comprar un piso por 200.000 € y solicita el 80% (160.000 €), pero la tasación oficial lo valora en 180.000 €, el banco solo le financiará el 80% de esta última cifra, es decir, 144.000 €. De repente, necesita aportar 16.000 € adicionales de su bolsillo para cerrar la operación.

Ante una tasación baja, no todo está perdido. Es un momento crítico para activar un plan de acción estratégico:

1. Analizar el informe: Busque errores objetivos en el informe de tasación, como una medición incorrecta de la superficie o el uso de «testigos» (propiedades comparables) inadecuados.
2. Solicitar una revisión: Si encuentra errores, puede solicitar una revisión a la misma tasadora. Si no, puede encargar una segunda tasación a otra sociedad homologada, aunque deberá asumir su coste.
3. Renegociar con el vendedor: Una tasación oficial y homologada es un argumento de peso para renegociar el precio de venta a la baja. Puede ser la palanca que necesitaba para ajustar el precio a su valor real de mercado.

Por otro lado, existe un escenario mucho más favorable: cuando la tasación es superior al precio de compra. Siguiendo el ejemplo anterior, si el precio es de 200.000 € pero la tasación es de 220.000 €, el banco seguirá calculando el 80% sobre el precio de compra (160.000 €). Sin embargo, su LTV real sobre el valor de tasación será mucho más bajo (160.000 / 220.000 = 72,7%). Esto le convierte automáticamente en un cliente de menor riesgo y le da un poder de negociación inesperado para mejorar el tipo de interés y las condiciones, ya que el banco tiene una garantía inmobiliaria de mayor valor. Es importante recordar que el banco debe aceptar la valoración de cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Sobrecostes por alto riesgo: ¿Cuándo le obligará el banco a contratar un seguro extra por pedir mucho dinero?

Solicitar una hipoteca con un LTV elevado (por encima del 80%) activa todas las alarmas en el departamento de riesgos del banco. Para compensar esa mayor exposición, la entidad no solo aplicará un tipo de interés más alto, sino que frecuentemente exigirá la contratación de productos adicionales, conocidos como «vinculaciones». Estos productos, aunque pueden ofrecer bonificaciones en el diferencial, representan un sobrecoste que debe ser analizado fríamente. En un contexto con un tipo de interés medio en España del 3,25%, cada décima bonificada cuenta, pero no a cualquier precio.

Es fundamental distinguir entre seguros obligatorios por ley y los que el banco «recomienda» o exige comercialmente. La ley hipotecaria solo obliga a contratar un seguro de daños sobre el continente del inmueble. Cualquier otro seguro es, en teoría, opcional. Sin embargo, en la práctica, para LTV altos, los bancos suelen «invitar» de forma muy persuasiva a contratar seguros adicionales para aprobar la operación.

Los productos más comunes que el banco exigirá para mitigar su riesgo son el seguro de vida y el seguro de protección de pagos. El primero garantiza que la deuda quedará saldada en caso de fallecimiento del titular, y el segundo cubre las cuotas en caso de desempleo o incapacidad temporal. Aunque pueden aportar tranquilidad, sus primas suelen ser más elevadas que si se contratan por libre en el mercado asegurador. Es su derecho comparar ofertas y presentar una póliza alternativa que cumpla los requisitos del banco.

La siguiente tabla resume cómo cambia el panorama de los seguros y garantías en función del LTV solicitado. Con un LTV alto, el poder de negociación del cliente disminuye y la exigencia de vinculaciones aumenta.

Cuándo le interesa pedir más LTV para tener liquidez y amortizar después sin penalización

Aquí entramos en el terreno de la estrategia financiera avanzada, un enfoque contra-intuitivo que choca con el consejo tradicional. Si bien un LTV bajo es sinónimo de seguridad y ahorro en intereses, puede haber situaciones donde optar deliberadamente por un LTV más alto (por ejemplo, del 80% en lugar de un posible 60%) es una jugada maestra. Esto se conoce como apalancamiento estratégico y se basa en el concepto del coste de oportunidad del capital.

El principio es simple: cada euro que usted no destina a la entrada es un euro que conserva como liquidez. Si puede invertir ese capital en un proyecto que genere una rentabilidad superior al coste de su hipoteca, habrá realizado un arbitraje financiero a su favor. El ejemplo más claro es la compra de una vivienda que necesita una reforma integral.

Esta estrategia solo es viable bajo condiciones muy específicas: debe tener un plan de inversión claro para la liquidez obtenida, y la hipoteca debe contemplar la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas sin penalización o con una comisión muy baja. De esta forma, una vez que su inversión ha dado frutos (por ejemplo, tras finalizar la reforma o recibir un bonus inesperado), puede destinar ese capital a reducir la deuda hipotecaria, disminuyendo su LTV y renegociando las condiciones a la baja.

El apalancamiento financiero en hipotecas puede ser una estrategia deliberada cuando el capital no aportado genera rentabilidades superiores al coste hipotecario.

– Alejandro Melero García, CEO de Prestamistas.es, experto financiero EFPA

Cuándo empezar a ahorrar para tener el 20% de entrada más el 10% de gastos (ITP y Notaría)

La planificación es la base de una compra exitosa. El objetivo no es solo alcanzar una cifra, sino hacerlo en un plazo razonable y de forma eficiente. La meta clásica es acumular el 30% del valor de la vivienda: 20% para la entrada (para un LTV del 80%) y un 10% estimado para gastos e impuestos (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). Tomando como referencia el importe medio de una hipoteca en España, que ronda los 152.377 €, estaríamos hablando de un objetivo de ahorro de aproximadamente 45.700 €.

¿Cuándo empezar? La respuesta es: lo antes posible, pero con una estrategia definida. El horizonte temporal ideal para acumular esta cantidad sin sacrificar en exceso la calidad de vida suele ser de 3 a 5 años. Un plazo menor puede requerir un esfuerzo de ahorro insostenible, mientras que un plazo mayor puede verse afectado por la inflación y los cambios en el mercado inmobiliario. Lo crucial es no dejar el dinero «parado» en una cuenta corriente, donde pierde valor día a día.

Un plan de ahorro acelerado debe combinar disciplina con inteligencia financiera. No se trata solo de gastar menos, sino de hacer que el dinero ahorrado trabaje para usted. Aquí van algunas pautas estratégicas:

• Automatización del ahorro: Establezca una transferencia automática mensual a una cuenta de ahorro remunerada justo el día que cobra la nómina. El objetivo debería ser al menos el 20-30% de sus ingresos netos.
• Inversión de bajo riesgo: Para horizontes de 3-5 años, los depósitos a plazo o los fondos de inversión de renta fija a corto plazo pueden ofrecer una rentabilidad modesta pero segura.
• Robo-advisors y fondos indexados: Considere plataformas de gestión automatizada con perfiles de riesgo conservadores. Pueden ofrecer una rentabilidad ligeramente superior a los productos tradicionales con una diversificación global.
• Revisión periódica: Su plan no debe ser estático. Revise su progreso y la estrategia de inversión cada seis meses para ajustarla a sus circunstancias y a la evolución del mercado.

El momento de empezar a ahorrar es ahora, pero el «cómo» es lo que marcará la diferencia entre alcanzar su objetivo en 3 años o en 7. Se trata de convertir el ahorro en un proyecto activo y no en una espera pasiva.

Cómo conseguir hipotecas del 100% financiando el piso con el mismo banco que lo vende

La vía más directa hacia una financiación del 100% pasa, en la mayoría de los casos, por los inmuebles que los propios bancos tienen en cartera. Estas propiedades, procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago, representan un activo improductivo en sus balances que necesitan liquidar. Para un banco, es más rentable vender un piso con una financiación flexible que mantenerlo vacío y acumulando gastos.

Esta necesidad crea una oportunidad única para el comprador. La negociación aquí cambia de tercio: la flexibilidad del banco no estará tanto en el precio de venta (que suele ser bastante rígido) como en las condiciones de financiación. Es aquí donde ofrecen hipotecas que cubren el 90% o el 100% del valor de tasación, una opción inexistente en el mercado libre para la mayoría de los perfiles. Su objetivo es facilitar la operación al máximo para transformar un activo problemático en un cliente con una hipoteca.

Para encontrar estas oportunidades, debe acudir directamente a los «servicers» inmobiliarios de los bancos, que son las filiales especializadas en gestionar y comercializar estos activos. Portales como Altamira (Banco Santander), Haya Real Estate (anteriormente de CaixaBank), o Solvia son los escaparates donde se publican estas propiedades. Sin embargo, es crucial actuar con cautela. Muchas de estas viviendas pueden llevar tiempo vacías, tener desperfectos o estar en ubicaciones menos demandadas. La financiación atractiva no debe nublar el juicio sobre la calidad y el potencial de revalorización del inmueble.

La estrategia consiste en identificar una propiedad que realmente le interese y, una vez seleccionada, tratar directamente con el departamento comercial del banco o del servicer. Esté preparado para una negociación donde su principal argumento no será el precio, sino su solvencia como futuro hipotecado. Un buen perfil crediticio y estabilidad laboral siguen siendo claves para que, incluso en estas operaciones, el banco le dé luz verde con las mejores condiciones posibles.

Hipoteca mixta: ¿La mejor estrategia ante la incertidumbre del Euribor actual?

La elección del LTV es solo una parte de la ecuación estratégica. La otra es el tipo de hipoteca, una decisión especialmente relevante en el volátil contexto actual del Euríbor. Mientras que el mercado ha mostrado una clara preferencia por la seguridad, con un 63,4% de las hipotecas constituyéndose a tipo fijo en diciembre de 2024, la hipoteca mixta emerge como una solución sofisticada para compradores que buscan un equilibrio entre tranquilidad inicial y flexibilidad a futuro.

Una hipoteca mixta combina lo mejor de ambos mundos: ofrece un tipo de interés fijo durante un período inicial (normalmente 3, 5 o 10 años) y luego pasa a un tipo variable referenciado al Euríbor más un diferencial. Esta estructura es ideal para quienes prevén que el Euríbor, actualmente en niveles altos, podría moderarse a medio y largo plazo. Le permite asegurarse una cuota estable y predecible durante los primeros años, que suelen ser los más complicados financieramente tras la compra, y luego beneficiarse de posibles bajadas de tipos.

La estrategia se vuelve aún más potente al combinarla con el LTV. Un comprador con un LTV bajo (ej. 60%) puede negociar un tipo fijo inicial en la hipoteca mixta mucho más atractivo. Por ejemplo, para un tramo fijo a 5 años, podría obtener un tipo del 3,0%, mientras que un perfil con un LTV del 80% podría enfrentarse a un 3,3% o más. Esta diferencia inicial marca el tono para toda la vida del préstamo.

La elección de la duración del tramo fijo dependerá de su perfil de riesgo y sus expectativas sobre la economía. Un tramo fijo corto (3 años) es para quienes apuestan por una bajada rápida del Euríbor. Un tramo de 10 años es para quienes priorizan la máxima tranquilidad y están dispuestos a pagar una prima por ella. La opción de 5 años representa un punto de equilibrio muy interesante: suficiente tiempo para que el ciclo económico evolucione, pero sin atarse a un tipo fijo durante una década si los tipos bajan significativamente.

En definitiva, abordar la compra de una vivienda con una mentalidad estratégica le permite transformar obligaciones en oportunidades. Para aplicar estos conceptos a su caso particular y diseñar una estructura de financiación a medida, el siguiente paso lógico es obtener un análisis personalizado de su perfil financiero.