Hacienda y alquiler turístico: ¿Cuándo el propietario debe cobrar IVA en la factura?

Gestionar un alquiler turístico en España puede ser una actividad muy rentable, pero también una fuente constante de incertidumbre fiscal. Muchos propietarios se sienten abrumados por un laberinto de obligaciones: ¿debo aplicar IVA a mis facturas? ¿Qué tipo de IVA? ¿Puedo deducir la factura de internet o la reforma de la cocina? La confusión es comprensible, ya que las normativas parecen cambiar y las interpretaciones son complejas.

La respuesta habitual se centra en listar normativas y modelos tributarios, lo que a menudo incrementa la ansiedad en lugar de disiparla. Se habla de «actividad económica», de «servicios de hospedaje» o de «gastos fiscalmente deducibles» como si fueran conceptos arcanos. Pero, ¿y si el verdadero secreto para navegar esta complejidad no fuera memorizar leyes, sino adoptar la perspectiva correcta?

Este artículo adopta un ángulo director claro: tratar su alquiler turístico como lo que es a ojos de Hacienda, una actividad empresarial. No se trata solo de cumplir con una obligación, sino de entender la lógica empresarial que subyace a cada impuesto y cada deducción. Al cambiar esta perspectiva, pasará de ser un sujeto pasivo de la norma a un gestor proactivo de su fiscalidad, capaz de tomar decisiones informadas que optimizan su carga tributaria y le otorgan un control total.

A lo largo de esta guía, desglosaremos paso a paso cada una de las áreas clave que generan dudas. Analizaremos qué servicios activan el IVA, cómo declarar sus ingresos de la forma más eficiente, qué gastos puede deducir sin temor a una inspección y cómo gestionar otros impuestos asociados a su propiedad. El objetivo es transformar la confusión en claridad y el cumplimiento reactivo en una gestión estratégica.

Servicios hoteleros: ¿Qué extras activan la obligación de cobrar el 10% de IVA al huésped?

La pregunta fundamental que todo propietario de un alquiler turístico se hace es si debe o no cobrar IVA. La respuesta corta es: depende. El alquiler de una vivienda para uso turístico está, por defecto, exento de IVA. Sin embargo, esta exención desaparece y se convierte en una obligación de facturar con un 10% de IVA reducido en el momento en que se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera. Este es el «hecho imponible» que lo cambia todo.

Hacienda no considera que todos los extras sean «servicios hoteleros». La clave está en si el propietario interviene de forma activa y periódica durante la estancia del huésped, de manera similar a como lo haría un hotel. La Dirección General de Tributos (DGT) ha sido muy clara al respecto. Por ejemplo, una consulta vinculante clave establece una línea divisoria nítida que todo arrendador debe conocer.

Por tanto, la decisión de ofrecer estos servicios adicionales no es solo una cuestión de valor añadido para el cliente; es una decisión de negocio con implicaciones fiscales directas. Si decide prestarlos, deberá darse de alta en Hacienda como empresario, presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y llevar una contabilidad más rigurosa. Si prefiere la simplicidad, debe limitarse a entregar la vivienda limpia y equipada al inicio de la estancia.

Modelo 179: ¿Qué datos de sus huéspedes debe enviar trimestralmente para no recibir multa?

Durante años, el Modelo 179 ha sido una de las principales obligaciones formales y una fuente de preocupación para los propietarios de alquileres turísticos. Esta declaración informativa obligaba a comunicar a Hacienda los datos de las estancias, incluyendo la identificación de los huéspedes, las fechas y los importes percibidos. El objetivo de la Agencia Tributaria era claro: cruzar esta información con las declaraciones de IRPF de los propietarios para aflorar ingresos no declarados.

La responsabilidad de presentar este modelo recaía, en la mayoría de los casos, en las plataformas de intermediación como Airbnb, Booking.com u otras agencias. El propietario particular solo estaba obligado si gestionaba los alquileres de forma directa y no a través de un intermediario obligado a presentar la declaración. Sin embargo, la normativa ha experimentado un cambio drástico y muy significativo que simplifica enormemente el panorama para los arrendadores.

A partir del ejercicio 2024, se ha producido una modificación clave. La obligación de presentar esta declaración informativa ha sido eliminada para los propietarios e intermediarios. Esta noticia supone un alivio administrativo considerable, ya que elimina la necesidad de recopilar y reportar trimestralmente (o anualmente, como se había modificado recientemente) toda esta información detallada sobre los huéspedes.

La eliminación de esta obligación formal es una excelente noticia, pero no debe llevar a equívocos. Que ya no sea necesario presentar el Modelo 179 no significa que Hacienda haya perdido la visibilidad sobre estos ingresos. Las plataformas digitales siguen teniendo obligaciones de información fiscal a nivel europeo (a través de la directiva DAC7) y la Agencia Tributaria dispone de herramientas cada vez más sofisticadas para detectar rentas no declaradas. Por tanto, la obligación de declarar todos los ingresos obtenidos del alquiler en el IRPF sigue siendo tan estricta como siempre. La simplificación es de forma, no de fondo.

Autónomo o SL: ¿Cómo tributar los ingresos de 3 apartamentos turísticos para pagar menos?

Cuando la gestión de alquileres turísticos pasa de ser un ingreso extra a una actividad principal, con varias propiedades, surge una pregunta estratégica: ¿sigo tributando como persona física (autónomo) o doy el salto a una Sociedad Limitada (SL)? Esta no es una decisión trivial; es una de las palancas más importantes para la optimización fiscal y la protección del patrimonio. La respuesta depende del punto de inflexión en sus beneficios.

Como autónomo, los ingresos del alquiler (una vez restados los gastos deducibles) se integran en la base imponible del IRPF como rendimientos de actividades económicas. Esto significa que tributan a un tipo progresivo que puede llegar hasta el 47% en los tramos más altos, además de tener que abonar la cuota mensual de autónomos. Su principal ventaja es la simplicidad administrativa.

Crear una Sociedad Limitada (SL) implica que es la empresa quien posee o gestiona los inmuebles. Los beneficios de la sociedad tributan a un tipo fijo del 25% en el Impuesto de Sociedades (o un 15% reducido para nuevas empresas los dos primeros años con beneficios). Esto ofrece dos ventajas clave: una tributación potencialmente menor para beneficios altos y una separación total entre el patrimonio de la empresa y su patrimonio personal. La desventaja es una mayor complejidad y coste de gestión.

El punto de inflexión donde una SL empieza a ser más rentable que ser autónomo suele situarse, según los expertos, en torno a los 60.000€ de beneficio neto anual. Por debajo de esta cifra, la simplicidad y menores costes fijos del autónomo suelen compensar. Por encima, el tipo fijo del Impuesto de Sociedades ofrece un ahorro significativo. En un escenario con 3 apartamentos que generan 80.000€ de ingresos brutos, es muy probable que una SL sea la opción más eficiente, ya que permite deducir todos los gastos antes de aplicar el impuesto del 25% y ofrece más flexibilidad para la reinversión de los beneficios, como confirma un análisis fiscal para múltiples propiedades.

Los gastos que Hacienda rechaza sistemáticamente en alquileres vacacionales si no están bien justificados

Una de las mayores ventajas de considerar el alquiler turístico como una actividad económica es la posibilidad de deducir una amplia variedad de gastos. Sin embargo, este es también uno de los principales focos de inspección de la Agencia Tributaria. Hacienda rechaza sistemáticamente aquellos gastos que no cumplen dos principios sagrados: una justificación documental impecable y una correlación directa e inequívoca con la obtención de los ingresos.

El error más común es intentar deducir gastos personales o no poder demostrar la «afectación exclusiva» del gasto a la actividad. Por ejemplo, si utiliza el apartamento para uso personal durante algunas semanas al año, no podrá deducir el 100% de los gastos anuales como el IBI o el seguro; deberá prorratearlos según los días que ha estado alquilado. Para deducir el 100%, debe poder demostrar que el inmueble se destina exclusivamente al alquiler, por ejemplo, mediante contadores de suministros que muestren consumo cero en temporada baja o teniendo un contrato de alquiler de su propia vivienda habitual en otra dirección.

La justificación documental es el otro pilar. No basta con el extracto bancario; se necesita una factura completa y legal a nombre del titular de la actividad para cada gasto que se pretenda deducir. Esto es especialmente crítico para suministros, reparaciones o compras de mobiliario. Sin factura, el gasto es, a ojos de Hacienda, inexistente. La organización y el archivo meticuloso de estos documentos no es una opción, es una necesidad para protegerse ante una posible revisión.

Tasa turística autonómica: ¿Cómo repercutirla al viajero y liquidarla sin errores?

Además de los impuestos estatales como el IVA o el IRPF, los propietarios de alquileres turísticos en ciertas comunidades autónomas deben gestionar un tributo adicional: la tasa turística. Este impuesto, gestionado por las autonomías, grava las estancias en establecimientos turísticos y su recaudación y liquidación es responsabilidad directa del propietario o gestor del alojamiento. Actualmente, se aplica en Cataluña y las Islas Baleares, con la Comunidad Valenciana en proceso de implementación.

El principal desafío para el propietario es entender su papel como mero recaudador intermediario. La tasa turística no es un ingreso para el propietario. Se trata de un «suplido», una cantidad que se cobra al huésped en nombre de la administración pública. Esto tiene una implicación fiscal crucial: la tasa turística no forma parte de la base imponible del IVA. Es un error común y grave calcular el IVA sobre el total de la factura incluyendo la tasa.

En la práctica, la tasa debe aparecer en la factura como un concepto separado, claramente identificado como «Tasa turística» o «Impuesto sobre estancias turísticas», después de haber calculado el subtotal y el IVA correspondiente. Si el propietario olvida cobrarla al huésped, la administración autonómica se la reclamará igualmente, por lo que deberá asumirla de su propio bolsillo. Cada comunidad tiene sus propias tarifas, exenciones (normalmente para menores de 16 años) y modelos de liquidación, por lo que es imprescindible consultar la normativa específica aplicable.

A continuación se muestra un resumen de las tasas en las comunidades donde está activa:

Factura con IVA y retención: ¿Por qué el alquiler a empresa no está exento y cómo declararlo?

Un escenario que a menudo genera confusión es cuando el inquilino de una vivienda no es un particular para sus vacaciones, sino una empresa que la alquila para alojar a uno de sus empleados. Muchos propietarios asumen que, al ser una vivienda, el alquiler está exento de IVA, como en un alquiler residencial normal. Esto es un error que puede acarrear consecuencias fiscales importantes.

La ley del IVA establece que la exención se aplica al alquiler destinado a «vivienda permanente». Cuando una empresa alquila un inmueble, aunque sea para que viva un trabajador, Hacienda presume que el propósito no es constituir la vivienda permanente del empleado, sino atender una necesidad empresarial de alojamiento temporal. Por tanto, la operación no está exenta y debe facturarse con el 21% de IVA general. Además, si el propietario es una persona física (autónomo), la empresa inquilina está obligada a practicar una retención del 19% sobre la base imponible a cuenta del IRPF del arrendador.

La única excepción a esta regla es si en el contrato de alquiler se especifica de forma nominativa el nombre del empleado que va a utilizar la vivienda y se prohíbe explícitamente el subarriendo o el uso por otra persona. Solo en ese caso, según criterio de la DGT, el alquiler se asimilaría a uno de vivienda y estaría exento. En la práctica, esto es poco común en el ámbito turístico.

Por ejemplo, para un alquiler mensual de 1.000€ a una empresa, la factura se desglosaría así:

• Base Imponible: 1.000€
• IVA (21%): +210€
• Total Factura: 1.210€
• Retención IRPF (19% sobre base): -190€
• Importe a cobrar por el propietario: 1.020€

El propietario deberá ingresar trimestralmente ese IVA de 210€ a Hacienda a través del modelo 303. Los 190€ de retención son un pago a cuenta de su IRPF que la empresa ingresará en su nombre.

Plusvalía Municipal vs Ganancia Patrimonial en IRPF: ¿Por qué pago dos veces por vender mi casa?

Cuando un propietario decide vender un inmueble que ha estado destinando al alquiler turístico, se encuentra con una doble imposición que a menudo resulta desconcertante: el pago de la Plusvalía Municipal al Ayuntamiento y la tributación por la Ganancia Patrimonial en el IRPF al Estado. Aunque ambos gravan el beneficio obtenido por la venta, son impuestos distintos, con naturalezas y métodos de cálculo diferentes.

La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) es un impuesto local que grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo del inmueble durante el tiempo que ha sido de su propiedad. No tiene en cuenta el precio real de compra o venta, sino el valor catastral del suelo, los años de tenencia y unos coeficientes que aprueba cada ayuntamiento. Es un impuesto sobre una plusvalía teórica del suelo.

Por otro lado, la Ganancia Patrimonial en el IRPF es un impuesto estatal que grava el beneficio real obtenido en la transmisión. Se calcula por la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra del inmueble. A este cálculo se le pueden restar todos los gastos asociados a la compraventa (notaría, registro, inmobiliaria, etc.). La ganancia obtenida tributa en la base del ahorro a tipos que van del 19% al 28%.

Entonces, ¿se paga dos veces por lo mismo? No exactamente. Se paga por dos conceptos diferentes: uno por el incremento de valor del suelo (municipal) y otro por la ganancia económica real (estatal). La buena noticia es que existe una conexión entre ambos: el importe que se paga de Plusvalía Municipal se considera un gasto deducible a la hora de calcular la Ganancia Patrimonial en el IRPF, lo que reduce la factura fiscal con el Estado. Por ejemplo, si vende por 300.000€ una casa comprada por 200.000€ y paga 15.000€ de plusvalía, la ganancia en IRPF se calculará sobre 85.000€ (100.000€ – 15.000€), no sobre 100.000€.

Calcular la rentabilidad real: ¿Por qué su Yield bruto del 7% se queda en un 3% neto?

Uno de los mayores espejismos para los nuevos arrendadores turísticos es el cálculo de la rentabilidad. Es fácil calcular un «Yield» o rentabilidad bruta atractiva: (Ingresos anuales / Precio de compra) x 100. Un piso de 200.000€ que genera 14.000€ al año parece ofrecer un excelente 7% bruto. Sin embargo, la realidad, la rentabilidad neta, es a menudo una historia muy diferente y mucho menos brillante.

La rentabilidad neta solo se obtiene después de restar la larga lista de gastos operativos y fiscales que conlleva la actividad. Estos costes «ocultos» son los que erosionan el margen y pueden reducir esa rentabilidad del 7% a un 3% o incluso menos. Un análisis detallado de la rentabilidad en el sector muestra que los gastos operativos anuales pueden ser significativos. Por ejemplo, un estudio sobre 2.600 propiedades turísticas reveló que los gastos anuales pueden oscilar entre 8.000€ y 14.000€, una cifra que impacta directamente en el beneficio final.

La lista de deducciones a la rentabilidad bruta es extensa e incluye:

• Gastos fijos: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, seguros (hogar, responsabilidad civil).
• Gastos variables: Suministros (luz, agua, gas, internet), comisiones de plataformas (que pueden suponer un 15% o más de los ingresos), gastos de limpieza entre estancias, lavandería.
• Mantenimiento y amortización: Pequeñas reparaciones, reposición de enseres y la amortización del inmueble (3% anual sobre el valor de construcción) y del mobiliario (10% anual).
• Impuestos: El IRPF o Impuesto de Sociedades sobre el beneficio neto, además del IVA si procede y las tasas turísticas.

Ignorar estos factores lleva a una visión distorsionada de la viabilidad del negocio. Un cálculo realista, restando todos estos costes, es el único camino para saber si su alquiler turístico es realmente el negocio rentable que esperaba. La ocupación es clave; los expertos señalan que el negocio se vuelve interesante cuando se supera una ocupación del 60%, pero siempre y cuando se tenga un control exhaustivo de todos los gastos asociados.