Costa o Montaña: ¿Dónde es más rentable comprar una vivienda vacacional hoy?

La eterna pregunta para el inversor inmobiliario en España parece tener solo dos respuestas: sol y playa o nieve y chimenea. Durante décadas, la decisión de invertir en una vivienda vacacional se ha basado en una dicotomía simple: la altísima demanda estival de la costa frente a la concentrada temporada de esquí de la montaña. El cálculo parecía sencillo, centrado casi exclusivamente en maximizar las semanas de ocupación durante los picos de demanda.

Sin embargo, el mercado turístico ha evolucionado. La aparición de nuevos perfiles de viajeros, como los nómadas digitales, la creciente presión regulatoria sobre las licencias turísticas y la incertidumbre económica global han cambiado las reglas del juego. Hoy, basar una inversión millonaria únicamente en la estacionalidad tradicional es una estrategia incompleta y arriesgada. La verdadera rentabilidad ya no reside solo en cuántas semanas se alquila la propiedad, sino en la calidad y estabilidad de esos ingresos a lo largo de todo el año.

Pero, ¿y si la clave no estuviera en elegir entre costa y montaña, sino en entender qué modelo de rentabilidad se adapta mejor a nuestros objetivos? Este análisis va más allá de la superficie. En lugar de repetir que la ubicación es importante, vamos a desglosar los vectores que realmente definen el éxito de una inversión hoy: la capacidad de desestacionalización, el perfil del turista, el potencial de revalorización latente y la resiliencia del mercado ante shocks externos. Solo así se puede tomar una decisión informada que proteja y maximice el capital invertido.

En este artículo, desglosaremos los factores críticos que todo inversor debe analizar para determinar qué mercado, costa o montaña, ofrece no solo la mejor rentabilidad, sino también la mayor seguridad y potencial de crecimiento a largo plazo. A continuación, el desglose de nuestro análisis comparativo.

Ocupación de playa vs esquí: ¿Qué temporada garantiza más semanas alquiladas al año?

El análisis tradicional de la rentabilidad se ha centrado en la ocupación, un pulso entre la extensa temporada de verano en la costa y la intensa, pero más corta, temporada de nieve. La costa, con destinos que pueden alcanzar picos de rentabilidad bruta muy elevados, parece llevar la delantera. Por ejemplo, en algunos municipios costeros, la rentabilidad puede ser excepcionalmente alta en picos de demanda. Sin embargo, este modelo depende fuertemente de dos o tres meses al año.

La montaña, por su parte, está demostrando una creciente capacidad de desestacionalización. Lo que antes era un mercado exclusivamente invernal ahora atrae turismo todo el año. El senderismo, el ciclismo de montaña y el turismo rural extienden la vida útil de estas propiedades mucho más allá de la nieve, generando un flujo de ingresos más distribuido y, potencialmente, más estable.

La clave para el inversor moderno no es solo contar las semanas de temporada alta, sino evaluar el potencial de ingresos durante los valles de ocupación. Una propiedad en la montaña con una ocupación moderada durante 8-10 meses puede ser más rentable y segura que una en la costa con una ocupación del 100% durante 10 semanas y vacía el resto del año.

Turista nacional o extranjero: ¿Quién gasta más y cuida mejor la propiedad en la costa?

La rentabilidad no solo depende de la ocupación, sino de la calidad del ingreso, y esta viene determinada por el perfil del turista. La costa española es un imán para el turismo internacional. En destinos como Sitges, por ejemplo, los datos muestran que el perfil del visitante es mayoritariamente extranjero. Un informe indica que el 59,69% de los turistas que visitaron la zona en verano de 2022 eran internacionales.

El turista extranjero suele tener un mayor poder adquisitivo y está dispuesto a pagar más por noche, especialmente si la propiedad ofrece servicios premium. Sin embargo, esto también puede implicar una mayor rotación y desgaste si no se gestiona adecuadamente. Por otro lado, el turista nacional, aunque a menudo busca precios más ajustados, tiende a realizar estancias más largas y, en el caso de las familias, a ser más cuidadoso con la propiedad. El inversor debe decidir si prioriza un alto rendimiento por noche o la estabilidad y cuidado del inmueble.

La elección del público objetivo debe influir directamente en la presentación y los servicios del inmueble. Para atraer a un perfil de mayor poder adquisitivo, es fundamental ofrecer fotografías profesionales, limpieza impecable, Wi-Fi de alta velocidad, y una cocina bien equipada. Estos detalles no solo justifican un precio más alto, sino que también atraen a inquilinos más respetuosos.

Benidorm o Costa Brava: ¿Dónde queda margen de revalorización y dónde está el precio tocando techo?

Analizar la rentabilidad no es solo mirar el ingreso por alquiler, sino también el potencial de revalorización latente del activo. En este aspecto, la diferencia entre mercados maduros y emergentes es fundamental. Benidorm, como mercado ultra consolidado, ofrece una máquina de hacer dinero en temporada alta, con precios medios elevados, pero su potencial de crecimiento en el valor del metro cuadrado es limitado. El precio ya está en su techo o muy cerca de él.

En contraste, otras zonas costeras, aunque puedan tener un crecimiento de alquileres más lento, presentan un mayor margen de revalorización. La Costa Brava o zonas de la Costa Dorada como Sitges, que combinan playa con un entorno natural y cultural atractivo como el parque del Garraf, ofrecen un equilibrio entre rentabilidad actual y potencial de crecimiento futuro. Estas áreas atraen a un turismo que busca más que solo sol y playa, lo que las hace más resilientes y con mayor recorrido al alza.

La estrategia del inversor define la elección: buscar la máxima rentabilidad inmediata en un mercado maduro asumiendo un menor potencial de revalorización, o apostar por una rentabilidad actual moderada en un mercado con recorrido, esperando una mayor ganancia de capital a largo plazo.

Como se puede apreciar, la densidad urbana de un mercado maduro contrasta con el paisaje más natural de una zona en desarrollo, simbolizando la diferencia entre la rentabilidad consolidada y el potencial de crecimiento. El inversor debe decidir en qué lado de la balanza quiere posicionarse.

El riesgo de invertir en cascos históricos que planean suspender licencias el próximo año

Uno de los mayores riesgos externos para el inversor en vivienda vacacional es la incertidumbre regulatoria. Ciudades como Barcelona, Madrid, Palma o San Sebastián están imponiendo restricciones cada vez más severas a la concesión de nuevas licencias turísticas, especialmente en cascos históricos y zonas céntricas. Invertir en una propiedad sin tener la certeza de poder obtener la licencia VUT (Vivienda de Uso Turístico) es un riesgo que puede convertir una inversión prometedora en un pasivo.

La presión de los vecinos y la necesidad de garantizar el acceso a la vivienda para los residentes están llevando a muchas administraciones a declarar zonas tensionadas y a limitar drásticamente la proliferación de pisos turísticos. Según la Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas (FEVITUR), las nuevas normativas son tan estrictas que hasta el 70% de los propietarios podrían quedar fuera del mercado si no cumplen los nuevos criterios, que a menudo incluyen requisitos como entradas independientes o una antigüedad máxima del edificio.

Sin embargo, esta amenaza también genera oportunidades. Para los inversores que ya poseen una licencia, estas restricciones crean una barrera de entrada que revaloriza automáticamente su activo al limitar la competencia. Además, algunos expertos ven en esta situación un refugio para cierto tipo de alquileres.

El alquiler vacacional y de media estancia no está afectado por el tope del 2% del residencial, por lo tanto, serán un valor refugio para los inversores que no quieren perder rentabilidad en el alquiler.

– Borja Badiola, Director General de SUOMA

Antes de invertir, es imperativo realizar una due diligence regulatoria exhaustiva: consultar el plan urbanístico del municipio, verificar la normativa específica para la zona y, si es posible, optar por propiedades que ya cuenten con la licencia en vigor.

Cuándo la cuota de comunidad con piscina y jardines se come el 20% de sus ingresos brutos

Los ingresos brutos son solo una parte de la ecuación. La rentabilidad neta, que es la que realmente importa, puede verse drásticamente reducida por los gastos fijos y de mantenimiento. Las urbanizaciones con servicios de lujo como piscina, jardines, pistas de pádel o seguridad 24 horas son muy atractivas para los turistas, pero sus elevadas cuotas de comunidad pueden devorar una parte significativa de los beneficios.

Un inversor debe calcular si el extra que puede cobrar por noche gracias a estos servicios compensa el coste fijo mensual. En muchos casos, una propiedad con menos servicios pero con una cuota de comunidad baja puede ser más rentable. Además, hay que considerar los costes de mantenimiento específicos de cada ubicación. En la costa, la corrosión salina y la humedad obligan a un mantenimiento más frecuente de fachadas y carpinterías. En la montaña, los daños por hielo y nieve en tejados o la necesidad de calefacción centralizada suponen un gasto considerable.

Los expertos señalan que para que un alquiler turístico sea realmente interesante, la ocupación anual debe superar el 60%. Por debajo de ese umbral, los gastos fijos pueden hacer que la rentabilidad neta sea decepcionante. Es crucial provisionar fondos para impuestos (IBI), seguros, reparaciones y posibles derramas extraordinarias.

Calcular la rentabilidad neta real exige una contabilidad rigurosa de todos estos gastos ocultos. Solo así se puede comparar de forma justa una propiedad en un complejo de lujo en la costa con un apartamento a pie de pistas en la montaña.

Costa vs Interior: ¿Qué mercado resiste mejor ante una recesión económica en Europa?

La resiliencia del mercado ante una crisis económica es un factor que a menudo se pasa por alto, pero que resulta crucial para la seguridad de la inversión. Históricamente, el turismo de costa, muy dependiente del viajero internacional, sufre más durante las recesiones europeas. Las familias recortan gastos, y los viajes al extranjero son los primeros en caer.

En cambio, el turismo de interior y de montaña, que tiene una mayor base de turistas nacionales, tiende a resistir mejor. Durante periodos de incertidumbre económica, el turismo de proximidad se dispara. Las familias españolas pueden cancelar un viaje a Tailandia, pero es más probable que mantengan una escapada de una semana al Pirineo o a los Picos de Europa. La pandemia de Covid-19 fue un claro ejemplo de este fenómeno. Los datos mostraron que, ante la incertidumbre, un 37% de españoles escogió destinos de costa y un 15% se decantó por turismo de montaña, pero la clave fue el auge del turismo nacional, que sostuvo a muchos mercados de interior.

Para el inversor con aversión al riesgo, una propiedad en una zona de montaña con una fuerte demanda nacional puede ofrecer una mayor estabilidad y predictibilidad de ingresos a largo plazo que un destino de costa ultra-dependiente del volátil mercado turístico internacional.

Málaga o Las Palmas: ¿Dónde buscan casa los nómadas digitales este invierno?

Una de las mayores tendencias que está impulsando la desestacionalización es el auge de los nómadas digitales. Estos profesionales, que pueden trabajar desde cualquier lugar, buscan destinos con buena conexión a internet, calidad de vida y un coste asequible, especialmente durante los meses de invierno en Europa. Tanto la costa andaluza como las Islas Canarias se han convertido en polos de atracción.

Málaga se ha posicionado como un hub tecnológico de primer nivel. Con un TechPark que alberga a más de 60 empresas internacionales como Google o Vodafone y una vibrante comunidad de startups, la ciudad ofrece un ecosistema profesional inigualable. El Ayuntamiento ha impulsado iniciativas como la plataforma Malaga WorkBay para atraer a teletrabajadores, ofreciendo una combinación perfecta de carrera profesional, cultura y playa.

Por su parte, Las Palmas de Gran Canaria compite con un clima aún más favorable en invierno y un coste de vida generalmente más bajo. La isla ofrece un estilo de vida más relajado, ideal para nómadas digitales que buscan desconectar sin renunciar a una buena infraestructura. La existencia de una amplia red de espacios de coworking en ambas ciudades, con precios asequibles, facilita la instalación de estos profesionales. Para el inversor, apostar por una propiedad en una de estas «capitales nómadas» es una estrategia inteligente para garantizar una ocupación estable durante todo el año.

Alquiler vacacional (Airbnb): ¿Sigue siendo rentable invertir tras las restricciones de licencias en centros urbanos?

A pesar de los desafíos regulatorios y la creciente competencia, la inversión en apartamentos turísticos sigue ofreciendo retornos muy atractivos. En ubicaciones clave y con una gestión profesional, los datos demuestran que la inversión puede generar entre un 8% y un 15% de retorno neto anual, cifras que superan con creces la rentabilidad del alquiler tradicional. La clave está en adaptarse a las nuevas condiciones del mercado.

Las restricciones en los centros urbanos están generando un fenómeno interesante conocido como el «efecto desplazamiento». La escasez de oferta en el corazón de las ciudades está revalorizando propiedades en la primera y segunda corona metropolitana, siempre que estén bien comunicadas por transporte público. Para el inversor, esto abre nuevas áreas de oportunidad que antes no se consideraban «prime» pero que ahora se benefician de esta demanda desplazada.

Tanto en la costa como en la montaña, el éxito de la inversión ya no depende de una fórmula única, sino de un análisis multifactorial. La decisión final debe basarse en el perfil del inversor: su apetito por el riesgo, su horizonte temporal y su capacidad de gestión. No hay una respuesta única a la pregunta de si es mejor la costa o la montaña; hay una respuesta correcta para cada inversor.

La oportunidad del ‘efecto desplazamiento’: las restricciones en el centro de las ciudades están revalorizando las propiedades en la primera y segunda corona metropolitana bien comunicada.

– Análisis del mercado inmobiliario, Tendencias de inversión en alquiler vacacional

La rentabilidad sostenible pasa por entender estos nuevos paradigmas y buscar valor donde otros solo ven riesgo. Ya sea apostando por la desestacionalización en la montaña, captando al nómada digital en la costa o aprovechando el efecto desplazamiento en la periferia de las grandes ciudades, las oportunidades siguen ahí para el inversor informado.

Para aplicar este análisis a su estrategia de inversión, el siguiente paso es evaluar propiedades específicas considerando estos nuevos vectores de rentabilidad, desde el perfil del turista hasta la resiliencia del submercado local.