Alquiler a empresas: ¿Cómo conseguir que una multinacional le alquile su piso para sus directivos?

Para un propietario de una vivienda de alto standing, la idea de alquilar a una multinacional para sus directivos representa el escenario ideal: solvencia garantizada, contratos estables y un cuidado exquisito de la propiedad. Sin embargo, muchos propietarios fracasan en el intento, asumiendo que basta con tener un buen inmueble en una zona de negocios. Creen que el proceso es similar a alquilar a un particular, cuando en realidad, están entrando en una transacción B2B con reglas completamente diferentes.

El enfoque tradicional se centra en la decoración y el precio. Pero el verdadero juego para captar a una corporación no se gana con un sofá de diseño, sino con una propuesta de valor integral. Las multinacionales no buscan un «piso bonito»; buscan una solución de alojamiento corporativo eficiente, segura y que simplifique sus operaciones internas. Esto implica entender sus exigencias de compliance, sus procesos contables y los marcos legales que rigen estos arrendamientos.

El error fundamental es pensar como un casero cuando se debe pensar como un proveedor de servicios estratégicos. La clave no está en bajar la renta, sino en justificar un precio premium demostrando que su oferta elimina fricciones para los departamentos de Recursos Humanos, Legal y Finanzas de su cliente. Este artículo no le dirá cómo decorar su piso, sino cómo estructurar su oferta para que sea la única opción lógica para una gran empresa.

A lo largo de esta guía, desglosaremos los aspectos críticos que transforman una propiedad de lujo en un activo corporativo de primer nivel. Analizaremos desde los requisitos de seguridad y la ingeniería contractual hasta la gestión fiscal y la creación de paquetes de servicios que respondan directamente a las necesidades de una empresa.

Qué requisitos de seguridad y privacidad exige el departamento de RRHH de una gran empresa

Cuando una multinacional aloja a un directivo, la seguridad del ejecutivo y la privacidad de la información que maneja son prioridades no negociables. El departamento de RRHH, a menudo en coordinación con el de seguridad corporativa, realiza una auditoría exhaustiva que va mucho más allá de comprobar si el barrio es seguro. Buscan un entorno controlado que garantice el bienestar y la confidencialidad, un estándar que la mayoría de viviendas particulares no cumple por defecto.

Los requisitos suelen incluir sistemas de seguridad robustos y adaptados al entorno corporativo. No basta con una alarma estándar; se valora la conexión 24/7 con una central de seguridad. Las cerraduras inteligentes con códigos temporales son otro elemento clave, ya que permiten una gestión de accesos segura y trazable para cada ocupante o personal de servicio, eliminando el riesgo de copias de llaves no autorizadas. La conectividad también está bajo escrutinio: una red Wi-Fi segura, preferiblemente separada para el uso laboral y compatible con los protocolos VPN de la empresa, es fundamental para proteger la información sensible.

Además de la tecnología, el protocolo es vital. Se espera que exista un procedimiento claro para el acceso del personal de limpieza o mantenimiento, que a menudo incluye la firma de acuerdos de confidencialidad (NDA). La videovigilancia es un tema delicado: puede ser un plus en zonas comunes del edificio, pero debe cumplir estrictamente con el RGPD y nunca invadir las zonas privadas del inmueble. La gestión de todos estos elementos de manera profesional es lo que diferencia una simple vivienda de una solución de alojamiento corporativa. Empresas como Homyspace se especializan precisamente en garantizar que todas estas exigencias se cumplan, actuando como un único punto de contacto que ofrece esa capa de confianza y gestión integral que las multinacionales demandan.

Cómo redactar un contrato donde el inquilino es una S.L. sin perder las garantías de la LAU

La ingeniería contractual es, quizás, el punto más crítico y donde más errores cometen los propietarios. Asumir que un contrato de alquiler con una empresa es igual que uno con un particular es un fallo costoso. La regla general es que cuando el arrendatario es una persona jurídica (una S.L.), el contrato no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como vivienda habitual, sino por el Código Civil y la voluntad de las partes. Esto tiene implicaciones profundas.

Este cambio de régimen significa que el propietario pierde las protecciones automáticas de la LAU, como las prórrogas obligatorias, pero gana una enorme flexibilidad para negociar cláusulas. Por ejemplo, se pueden pactar duraciones de contrato más cortas o largas, penalizaciones por rescisión anticipada más elevadas y solicitar garantías adicionales sin el límite de dos mensualidades que impone la LAU para vivienda. Sin embargo, la clave para no quedar desprotegido es redactar un contrato extraordinariamente detallado que prevea todos los escenarios. Como confirma el Tribunal Supremo en su sentencia nº568/2020, de 28 de octubre, estos arrendamientos se asimilan a los de uso distinto del de vivienda (como un local de negocio), donde lo pactado es ley.

Existe una excepción crucial: si en el contrato se identifica de manera nominativa al empleado que ocupará la vivienda, el arrendamiento puede quedar sujeto a la LAU. Esta dualidad crea una bifurcación estratégica que debe ser analizada. A continuación, se comparan las diferencias fundamentales entre ambos marcos contractuales.

Factura con IVA y retención: ¿Por qué el alquiler a empresa no está exento y cómo declararlo?

La gestión fiscal es otro campo minado para el propietario no avezado. La norma general es clara: a diferencia del alquiler de vivienda habitual a un particular (que está exento de IVA), el alquiler a una empresa es una prestación de servicios sujeta a impuestos. Esto significa que el propietario debe emitir una factura mensual por la renta, añadiendo el tipo impositivo correspondiente.

Salvo la excepción mencionada anteriormente (contrato bajo LAU con identificación del ocupante), la operación no está exenta. Según la Dirección General de Tributos, si una sociedad arrienda una vivienda para cederla a sus empleados sin especificar quién residirá en ella, el propietario está obligado a facturar con un 21% de IVA obligatorio. La empresa arrendataria, a su vez, podrá deducirse este IVA soportado, por lo que para ella no supone un mayor coste, pero para el propietario implica una serie de obligaciones formales ineludibles.

El proceso de facturación debe ser impecable. Primero, hay que darse de alta en Hacienda como arrendador en el censo de empresarios (modelo 036 o 037). Cada mes, se debe emitir una factura completa que desglose la base imponible (la renta pactada) y la cuota de IVA. Trimestralmente, se deberá presentar el modelo 303 para liquidar e ingresar en Hacienda el IVA recaudado. Además, si la empresa arrendataria es una sociedad, es probable que deba aplicar una retención del 19% sobre la base imponible en la factura, cantidad que la empresa ingresará en Hacienda a cuenta del IRPF del propietario. Esta retención se reflejará en el modelo 115 que presenta la empresa. Para el propietario, estos ingresos se declararán como rendimientos del capital inmobiliario en su declaración de la renta anual, pudiendo deducir la retención ya practicada.

El problema de alquilar a consultoras que cambian al ocupante del piso cada 3 meses

Dentro del alquiler corporativo, existe un sub-nicho particularmente lucrativo pero complejo: el alquiler a consultoras, auditoras o empresas tecnológicas que desplazan a sus empleados por proyectos de corta duración. En estos casos, es habitual que la vivienda tenga una alta rotación de ocupantes, con cambios cada tres, seis o nueve meses. Si bien esto puede asegurar una ocupación casi continua, también genera una carga de gestión muy superior a la de un alquiler a largo plazo.

Cada cambio de inquilino implica una gestión de salida (check-out, inspección de la vivienda), una limpieza a fondo y una nueva gestión de entrada (check-in, entrega de llaves, explicación del funcionamiento del inmueble). Esta operativa, multiplicada varias veces al año, consume una cantidad ingente de tiempo y recursos. Para un propietario particular, puede convertirse en una pesadilla logística. Por ello, es fundamental abordar esta realidad desde la estrategia de precios. No se puede cobrar lo mismo por un alquiler con cuatro rotaciones al año que por uno con un único inquilino estable. La solución pasa por implementar modelos de pricing dinámicos que compensen esta mayor carga de trabajo, como demuestra la experiencia de gestores especializados como Homyspace en este tipo de alquileres.

Una estrategia efectiva es estructurar la oferta en paquetes de servicio. En lugar de un precio único, se pueden ofrecer diferentes tarifas que incluyan los costes asociados a la rotación. Este enfoque no solo protege la rentabilidad del propietario, sino que también ofrece transparencia y simplicidad a la empresa cliente.

Cuándo incluir suministros y limpieza en la renta para facilitar la contabilidad de la empresa inquilina

Ofrecer una vivienda con los suministros (luz, agua, gas, internet) y un servicio de limpieza semanal incluidos en la renta no es un simple «extra», es una poderosa propuesta de valor para el departamento de finanzas de una multinacional. Para una gran empresa, gestionar y contabilizar docenas de pequeñas facturas de diferentes proveedores para cada uno de sus ejecutivos desplazados es una ineficiencia administrativa enorme. Prefieren, con diferencia, recibir una única factura mensual que englobe todos los costes de alojamiento.

Al unificar todos los gastos en una sola renta, el propietario se posiciona como un proveedor de soluciones integrales, no como un arrendador tradicional. Esto justifica un precio de alquiler significativamente más alto, ya que el valor no reside solo en la vivienda, sino en la simplicidad y eficiencia que se le proporciona al cliente. La empresa está dispuesta a pagar un premium por esta comodidad, ya que reduce su carga administrativa y facilita la previsión de costes.

Sin embargo, para que este modelo sea rentable para el propietario, debe estar basado en un cálculo preciso y en la inclusión de cláusulas de salvaguardia. No se trata de ofrecer una «tarifa plana» a ciegas. La clave está en estructurar paquetes de servicios de manera profesional, analizando el consumo histórico, estableciendo márgenes de seguridad y definiendo límites para evitar abusos. Externalizar la limpieza a partners homologados también garantiza un estándar de calidad constante.

El riesgo de alquilar inmuebles sin certificación LEED o BREEAM que las multinacionales rechazan

En el pasado, la sostenibilidad era un concepto de marketing. Hoy, para las grandes corporaciones, es un pilar fundamental de su estrategia de Compliance y Responsabilidad Social Corporativa (RSC). Las multinacionales no solo deben ser rentables, sino que también son auditadas y evaluadas por sus políticas medioambientales. Esta exigencia, que nació en el ámbito de las oficinas, se está trasladando rápidamente al alojamiento de sus directivos.

Un inmueble que cuenta con una certificación de sostenibilidad reconocida, como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), deja de ser una simple vivienda para convertirse en un activo alineado con los valores y requisitos de la multinacional. Estas certificaciones no son meras etiquetas; garantizan de forma objetiva la eficiencia energética del edificio, la calidad del aire interior, el uso de materiales sostenibles y una gestión responsable del agua y los residuos. Para el departamento de RSC de una empresa, poder reportar que sus ejecutivos se alojan en edificios certificados es una victoria tangible.

Esta demanda crea una oportunidad de oro para los propietarios de viviendas en edificios certificados. Según análisis del sector de lujo, inquilinos corporativos de alto valor, como bufetes de abogados o startups tecnológicas financiadas, están dispuestos a pagar entre un 20% y un 40% más por propiedades que les ofrezcan esta garantía de sostenibilidad y fiabilidad. Ignorar esta tendencia es arriesgarse a que su propiedad sea filtrada y descartada automáticamente por los agentes de relocation más exigentes. Invertir en mejoras de eficiencia no solo reduce los costes de suministros, sino que se convierte en un poderoso argumento de venta:

• Instalación de iluminación LED con sensores de presencia.
• Cambio de grifería por modelos de bajo consumo que pueden ahorrar hasta un 30% de agua.
• Implementación de termostatos inteligentes para optimizar la climatización.
• Mejora del aislamiento térmico de ventanas, que puede subir un nivel la certificación energética.

El problema de enviar contratos en español a un inquilino que solo habla inglés

En un entorno globalizado, es altamente probable que el directivo que ocupe la vivienda, así como el equipo de RRHH o legal de la multinacional que revise el contrato, no hablen español. Presentar un documento legal complejo, de 15 páginas, únicamente en español es una barrera de entrada y una fuente de desconfianza. Genera fricción, retrasa el proceso y proyecta una imagen poco profesional y nada adaptada al cliente internacional.

Algunos propietarios optan por proporcionar una traducción simple, pero esto crea un riesgo legal: ¿qué versión prevalece en caso de disputa? Una traducción no jurada puede contener imprecisiones y no tiene validez legal. La solución más robusta y profesional, que demuestra un entendimiento profundo del mercado corporativo, es el contrato bilingüe en formato de doble columna. Este formato presenta el texto en español y en inglés, uno al lado del otro, en el mismo documento.

Esta estructura ofrece total transparencia, permitiendo a ambas partes comprender cada cláusula en su propio idioma. Para dotarlo de seguridad jurídica, se incluye una cláusula específica que establece que, si bien la versión en inglés se proporciona para facilitar la comprensión, la versión en español será la legalmente vinculante ante los tribunales españoles. Esta práctica es un estándar en el sector del alquiler corporativo de alto nivel, como bien apuntan los expertos.

La solución profesional del contrato bilingüe en dos columnas es legalmente más robusta y transparente que tener dos versiones separadas, estableciendo la versión en español como la legalmente vinculante en caso de disputa.

– DFlat Madrid, Blog especializado en alquiler corporativo temporal

Adoptar este formato no es un coste, es una inversión. Elimina barreras, acelera la firma del contrato y envía un mensaje inequívoco al cliente corporativo: «Entendemos sus necesidades y operamos con los mismos estándares de profesionalidad que ustedes».

Autogestión del alquiler o agencia: ¿Cuánto vale realmente su tiempo y su tranquilidad como casero?

Después de analizar la complejidad legal, fiscal y operativa del alquiler corporativo, la pregunta final es ineludible: ¿merece la pena gestionar todo esto personalmente? La autogestión puede parecer atractiva para ahorrar costes, pero es crucial hacer un cálculo honesto del valor de su tiempo y su tranquilidad. Gestionar la facturación con IVA y retenciones, redactar contratos bajo el Código Civil, atender incidencias 24/7 y coordinar la rotación de ejecutivos no es una tarea pasiva.

Delegar la gestión a una agencia especializada en el nicho corporativo tiene un coste, pero libera al propietario de toda esta carga. Estas agencias no solo se encargan de la operativa, sino que aportan su cartera de clientes corporativos y su experiencia en negociación. En España, las comisiones por una gestión integral suelen oscilar, según los servicios incluidos, entre un 4% y un 6.5% de la renta mensual más IVA. Empresas tecnológicas como Housfy están optimizando estos servicios, ofreciendo análisis de rentabilidad y optimización fiscal como parte de su propuesta.

La decisión entre autogestión y delegación depende de su perfil como propietario. Si dispone del tiempo, el conocimiento técnico y disfruta con la gestión activa, puede ser una opción viable. Sin embargo, si valora su tranquilidad y prefiere enfocarse en otras inversiones, una agencia especializada es la vía más segura y, a menudo, más rentable a largo plazo. Antes de elegir un partner, es vital hacer una validación exhaustiva. Hágales las preguntas correctas: ¿Tienen experiencia con contratos bajo el Código Civil? ¿Pueden nombrar tres multinacionales con las que trabajen? ¿Ofrecen un servicio de atención 24/7 para incidencias?

Para posicionar su propiedad en el radar de las multinacionales, el siguiente paso lógico es realizar una auditoría completa de su inmueble y su oferta actual. Evalúe qué mejoras de seguridad, sostenibilidad y servicios puede implementar para construir una propuesta de valor corporativa irresistible.